Las subastas del BOE: dónde están las oportunidades que no llegan a Idealista

Un inversor que busca piso mira Idealista, Fotocasa y Habitaclia. Pero hay un mercado paralelo donde los precios de salida están muy por debajo: las subastas judiciales. Y ahí no se anuncia nada. Cuando un juzgado ejecuta una hipoteca, el inmueble aparece en el Portal de Subastas del BOE, entre miles de expedientes, con un buscador de 2015 que no calcula absolutamente nada.

El dato que lo conecta todo

Cada subasta de inmueble publica su referencia catastral. Esa cadena de 20 caracteres es la llave: con ella, la API pública del Catastro devuelve superficie, año de construcción y uso reales del inmueble.

Sin ese dato, un valor de subasta de 817.026 € no dice nada. Con 398 m² pasa a ser 2.053 €/m², y eso ya se puede comparar con el mercado de la zona.

La rentabilidad que enseñan los portales es la que no vale

La rentabilidad bruta —alquiler anual entre precio— es un número de escaparate. Lo que un inversor paga de verdad incluye el ITP, que va del 4% al 10% según la comunidad autónoma: sobre 150.000 €, hasta 9.000 € de diferencia entre comprar en Madrid o en Cataluña. Más notaría, registro y gestoría, que no se financian y salen del bolsillo el día de la firma.

Y luego está el gasto que casi nadie cuenta: la vacancia. Un 6% anual equivale a tres semanas al año sin cobrar. Sobre un piso de 150.000 € en Madrid alquilado a 900 €/mes, la cuenta completa da 6,69% bruto frente a 4,67% neto. Dos puntos es la distancia entre una inversión que sale y otra que no.

Por qué un 47% de descuento puede ser una trampa

Una subasta real de agosto de 2026 en Las Rozas salía a 817.026 € frente a un valor de mercado estimado de 1.554.800 €. Un 47,5% de descuento. Parece un chollo evidente.

El anuncio incluye tres líneas que lo cambian todo: ocupante desconocido, no visitable y vivienda habitual del deudor.

La primera significa que hay alguien dentro y no se sabe con qué título. Si es un contrato de alquiler anterior a la hipoteca, te subrogas en él. Si es una ocupación sin título, el desahucio son entre uno y tres años de juzgado, con costes legales y sin poder alquilar mientras tanto. La segunda significa comprar sin ver el interior: puede faltar la cocina. La tercera, que la ley da al deudor más margen para recurrir y retrasar la entrega.

Quien puje bloquea 40.851 € de depósito. Un buscador que sólo mostrara el descuento estaría empujando a alguien hacia eso.

Distinguir dato de estimación

Hay una diferencia que casi ninguna herramienta del sector explicita. Lo que viene del BOE y del Catastro es dato verificable: valor de salida, depósito, fechas, superficie, año, situación posesoria. Lo que sale de un modelo es estimación, y debe viajar con su margen de error.

Por eso el valor de mercado se acompaña siempre del error medio del modelo (15,4%), y el alquiler se marca explícitamente como estimación mientras SERPAVI —el sistema estatal con los alquileres realmente declarados a Hacienda— siga protegido tras un reCAPTCHA que impide automatizarlo.

Todo con fuentes públicas

No se usa ninguna API de portal inmobiliario privado: exigen aprobación manual y sus condiciones prohíben redistribuir los datos. El BOE y el Catastro son públicos y reutilizables. Del BOE se leen sólo las páginas que sirve sin registro, a ritmo de lectura humana.

El código está publicado con licencia MIT.